歡迎訪問 - 深圳瑞捷工程咨詢股份有限公司!
首頁 > 新聞動態 > 行業動態

解密丨標桿房企高品質交付的秘密所在,精裝修就該這么做!

發布時間:2020-11-25來源:分享:

2020年1~5月,有超過350家公司推出新開盤精裝修項目,作為房地產業的發展潮流,精裝修房已成住宅商品房的重要賣點,未來競爭也將越趨激烈。


精裝修可以通過專業化來降低成本,助力房企拉高利潤空間;可以節省時間精力,提高業主購買體驗;可以創造就業,拉動消費......


關于精裝修的好處,有著許多美好的設想。然而,理想很豐滿,現實很骨感。有些精裝項目管理得當,品質管控到位,為房企帶來了想象中的高溢價;有些項目卻弄得一地雞毛,精裝修的重點成了“修”,業主費時群訴,房企耗資善后。

同樣都是精裝修,為啥差距這么大?標桿房企們都是怎樣做精裝修的?有哪些地方可以借鑒學習呢?


一、W企推行精益管理 保障品質高效


“精裝修”的本意,是提高效率、縮短工期、為消費者提供更完善的住宅服務,同時避免二次裝修造成的破壞房屋結構、浪費裝修材料和擾民等現象。而在交付后出現問題時,業主往往會從工程品質上尋求解決爭端的訴求點,使得工程質量底線成為一切“合理”與“不合理”訴求的“決堤口”。


因此,在項目建造全過程中,如何做好管理規劃,才能讓后期的施工高效有序,更好地守住批量精裝修的品質生命線,成為精裝修房企們都需要思考的問題。



精益管理策劃:


W企認為,管理出效益,將精益管理思維貫穿于項目建設全過程,通過提高客戶滿意度,降低成本,提高質量,加快流程速度,改善資本投入,使價值實現最大化,以此來保障交付的品質??蓞⒖家韵?個方面進行策劃:


01 體系合理有效


合理有效的管理體系是精益管理的中樞。精益管理的有效不是靠一個部門,而是通過集團、區域、公司、項目多維度共同推進,包括標準的制定、落地、工期的可控、材料的管控等。


02. 合同界面劃分


專業的人做專業的事,對于各單位均可施工的項目,如地坪、后改造墻體等,以達成最佳效果為目標,綜合考慮成本因素,選擇最合適的單位執行。


此外,合同上需有合理清晰全面的界面劃分,達到易于管理、節省成本、易判斷責任歸屬的作用,使得精益管理沒有盲點。


03 供應商選擇


供應商選擇是雙向的,供應商要看甲方的支付條件、管理標準等,項目甲方也要看供應商是否做過類似工程、包括評估質量、配合情況、口碑等。


一個好的合作方能提供優質的建議,并配合落地精益管理舉措,在提高項目質量品質的同時,減少項目在工程管理上耗費的精力。


04 工期排布


搶工可能造成沉降、開裂、滲漏、污染、破損、成品保護差等后遺癥,更可能損失合作方信任、客戶忠誠度、對品牌造成長期傷害等。


因此,合理的工期排布是精益管理的基礎,在工期排布出來之后,除了正常的技術間歇之外,需根據項目的交付時間、標段、樓棟、交付量等實際情況,按照流水進行排布。


05 穿插作業


通過穿插實現項目提效,實現工期有序管理。比如在主體施工N-12層時插入精裝修施工;將各層工作分解到單工種作業,提高工人熟練程度和作業質量;穿插施工時,上層土建施工,下層進行精裝修,同時需考慮止水等問題。通過提前穿插、提高產品精度、技術革新等提高整體效率。


06 樣板管理


樣板先行是從0到1的過程,是無到有建立標準的過程。不做樣板,成品保護、工序工藝等都可能產生不可避免的錯誤。通過樣板先行,可以看到圖紙表達是否清晰,圖紙和標準交底是否到位,還有錯漏碰缺及尺寸偏差等,有助于明確工藝工法,避免大量返工。


07 綜合圖應用


按日式施工圖繪制理念,統籌建筑、結構、水電、精裝修及部分2次深化設計圖紙,對原施工圖進行墻體、管線安裝的優化,匯總形成一套能夠指導現場施工的綜合性圖紙,是真正用來施工的裝修圖。主要解決錯漏碰缺,把點線管位提前布好,減少后期的后開孔、后開槽等。


08 成本管控


裝修的成本管控應該是全類別的成本管理,實現無感降本,即在業主沒有明顯感受的地方降。成本管理的前提一定不是犧牲品質,降低標準。


主要在幾個方面進行管控:擴大采購規模,對多家公司進行對比之后再選擇,降低成本;細分甲分包、甲供材料界面,由專業分包負責專業施工等;產品研發階段推行限額設計,做好產品標準化工作;成本咨詢駐場,及時管控現場變更調整,做好過程控制等。


09 交底培訓


通過交底培訓,讓各合作方了解集團、公司的標準、制度,達成共識,讓所有參建的合作方熟悉集團、區域及公司的有關質量的標準,樹立質量意識并貫穿建造的全過程


二、L企強化巡查機制 綜合作用提效


從一紙藍圖,到項目建成后的成功交付,L企一直堅持品質為先的基本準繩.以下精選了L企在品質管控與工期進度方面的部分優秀做法:


多維度巡查:


巡查機制是L企比較重視的工作,包括日本專家巡查、第三方巡查、交付前評估、區域評估等一系列多維度巡查,目的是讓項目公司始終保持高壓狀態不松懈,助力項目品質的提升。


從2015年起,L企就引入第三方工程評估體系對工程品質進行評估衡量,并于每年年底針對客戶的敏感點、歷年的測評短板項等進行全面探討、剖析和解讀,以對評估體系不斷升級,找到最符合的評估體系。


2017年起,L企引入了第三方材料檢測,重點圍繞材料的健康、安全、功能、耐久四大性能,對所有在建項目及工廠進行第三方材料飛檢,從源頭上確保產品品質。同時,過程中持續對檢測項、檢測方式等進行優化。隨著業主對材料健康、安全、功能、耐久的功能越來越關注,2019年,L企成立了檢驗中心,進一步加強材料檢測。


綜合作用提效:




01 在傳統施工方式的基礎上,通過產業化技術,將串聯施工改為并聯,實現穿插施工,達到品質提升、工期縮短,提高營造效能。


02 在一些常見工程質量問題的節點上進行創新,解決采用傳統工藝時出現的滲漏、開裂、墻紙發霉、地板發黑、墻磚脫落、廚房串煙等問題。


03 為提升項目工程管理水平、提高人工效能,L企積極探索科技化管理平臺,并通過試點項目不斷積累經驗。


04 為保障工程品質,項目推行樣板先行,除了土建類工藝工法樣板、安裝類工藝工法樣板、精裝修類工藝工法樣板、土建類實體樣板、安裝類實體樣板等,還在交付前2年,便完成了12套精裝修實體樣板房。通過樣板先行,對嚴苛工程標準、施工細節、成活效果進行詳細展示,最終達到每個細節的精準落地。


三、H企預留整改時間 貼合客戶需求


市面上部分精裝修房,業主收房時看不出問題,等住進去后開裂、漏水等問題都出現了,而這些問題其實從土建層面就要開始把控,因此,H企堅持預留整改時間,并在精裝時,從設計、材料等方面進行把關,力求交付的精裝修房實用、舒適、人性化。


預留整改時間:


在土建前期,H企的每一項工程都是“樣板先行”,在項目還沒有動工前,針對每道施工工序會讓施工班組做施工樣板,在施工前考量每個施工班組是否能達到高質量的施工水平,并對不達標的地方進行整改,在整改的過程中提升每道工序的工藝水平。


在施工階段,H企會要求工程師針對關鍵施工工序全程“旁站”,即在進行到關鍵施工工序時,工程師一定要站在旁邊,現場把控混凝土澆筑、防水施工等質量。


施工結束后,在將土建毛坯房交給精裝修單位開始精裝前,H企會預留2個月時間進行移交前的預驗收,預驗時間是在前期提報工程倒排計劃時就留出來了,為的是避免后期發現時造成時間和成本的浪費。


在預驗收時,小到開關靈活度,窗戶和陽臺的尺寸,大到外立面外觀,防水等質量問題,都會在表里詳細記錄,如發現問題,工程師會直接將名字及檢測數據寫在墻上,直到整改完成。通過這2個月逐棟逐層逐戶逐間的檢查,發現并整改問題,實現從源頭上控制成品房交付質量。


貼合客戶需求:




01 客戶需求為設計出發點:以客戶需求為精裝房設計的出發點,以實用、美觀、人性化、健康耐久為設計理念,使得每一個居住空間都精簡且舒適。


02 整合品牌優勢:與百家國內外知名家裝品牌組成合作伙伴,全面整合世界級知名品牌優勢,組成戰略聯盟,用著名品牌裝飾房子。


03 環保健康:使用環保涂料,健康、安全、環保,將甲醛、苯和二甲苯等揮發性有機化合物污染降至最低。為確保材料的環保,所選用的石材除了要求廠方出具當地檢測報告外,還會抽樣送至當地建筑行業質量檢測部門進行檢測。


04 人性化細節關懷設計:通過優化設計,空間在保留原形態的基礎上,入戶光線得以增強。在空間使用設計中,充分考慮用戶習慣,合理設計衛生間干濕分離功能、廚衛等空間分類收納功能、結合空間特點打造個性化的強弱電布線和插座預留解決方案等,力求空間更實用、更舒適、更人性化。


05 創新家裝工藝:在精裝過程中,通過創新家裝工藝,不但可使家裝風格貼合現代生活,而且可以通過生活靈感進行創新,比如水龍頭采用恒溫金屬記憶閥芯、超大把手轉角、防燙等技術,使得沐浴可保持恒定水溫,方便又節水。


結語


成功雖不能一鍵復制,但優秀的方式方法仍然值得借鑒學習。對于已經進入或準備進入精裝修領域的房企而言,尋找其它房企精裝修管控中的成功因子,在智慧的碰撞中進行思考、實踐,不失為一個探索更適合自己精裝修項目品質管控之道的有效路徑!

网络投资理财平台